RevPAR — Revenue per Available Room
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RevPAR — Revenue per Available Room — Ist der Umsatz pro verfügbarem Zimmer und die zentrale Steuerungsgrösse in deinem Hotel-Revenue-Management. Anders als die ADR, die nur verkaufte Zimmer betrachtet, bezieht der RevPAR alle verfügbaren Zimmer ein, und bildet damit das Zusammenspiel von Preis und Auslastung in einer einzigen Kennzahl ab.
Einfach erklärt
Der RevPAR beantwortet die wichtigste wirtschaftliche Frage eines Hotels: Wie viel Logis-Umsatz generiert jedes Zimmer im Haus, unabhängig davon, ob es in dieser Nacht verkauft wurde oder nicht? Damit ist der RevPAR der ehrlichste Gradmesser für die Revenue-Performance, weil er weder hohe Preise bei leeren Zimmern noch volle Häuser mit Dumping-Raten schönrechnet.
Die Stärke liegt in der Kombination: Zwei Hotels mit identischem RevPAR können völlig unterschiedliche Strategien fahren. Hotel A setzt auf Preis (ADR 200 EUR, 50 % Belegung = 100 EUR RevPAR), Hotel B auf Volumen (ADR 115 EUR, 87 % Belegung = 100 EUR RevPAR). Beide generieren denselben Zimmerumsatz pro verfügbarem Zimmer, aber mit unterschiedlichen Kostenstrukturen, Gästeprofilen und operativen Anforderungen.
Im internationalen Benchmarking über STR (Smith Travel Research) ist der RevPAR die Referenzkennzahl schlechthin. Der RGI (Revenue Generation Index) vergleicht den eigenen RevPAR mit dem des Competitive Sets. Ein RGI über 100 bedeutet, dass das Hotel seinen fairen Marktanteil übertrifft, unter 100 zeigt Handlungsbedarf.
Berechnung des RevPAR
Variante 1: RevPAR = Logis-Umsatz ÷ Verfügbare Zimmer
Variante 2: RevPAR = ADR × Belegungsrate
Rechenbeispiel
Ein Hotel mit 150 Zimmern hat in einem Monat (30 Tage) 4.500 verfügbare Zimmernächte (150 × 30). Der Logis-Umsatz beträgt 382.500 EUR, davon 3.375 Zimmernächte verkauft.
ADR = 382.500 ÷ 3.375 = 113,33 EUR
Belegung = 3.375 ÷ 4.500 = 75 %
RevPAR = 382.500 ÷ 4.500 = 85 EUR
Gegenprobe: 113,33 × 0,75 = 85 EUR
Interpretation: Jedes der 150 Zimmer hat im Durchschnitt 85 EUR pro Nacht zum Logis-Umsatz beigetragen, egal ob belegt oder leer. Im Comp-Set-Vergleich: Liegt der Marktdurchschnitt bei 80 EUR, steht der RGI bei 106,3, das Hotel performt besser als der Markt.
Was der RevPAR nicht zeigt
Der RevPAR hat eine bedeutende Einschränkung: Er erfasst nur den reinen Zimmerumsatz. Ein Resort, das 40 % seines Umsatzes mit F&B, Spa und Events generiert, wird durch den RevPAR nur zur Hälfte abgebildet. Deshalb gewinnt der TRevPAR (Total Revenue per Available Room) zunehmend an Bedeutung, insbesondere in Full-Service-Hotels und Resorts. Auch Profitabilität bildet der RevPAR nicht ab: Zwei Hotels mit identischem RevPAR können je nach Kostenstruktur völlig unterschiedliche GOPs erzielen.
Anwendung in der Praxis
Eine Hotelgruppe mit drei Stadthotels vergleicht die Monatsperformance. Hotel A (Zürich): RevPAR 142 EUR, Hotel B (Luzern): RevPAR 98 EUR, Hotel C (Basel): RevPAR 105 EUR. Auf den ersten Blick performt Zürich am besten. Aber der Blick auf die RGI-Werte erzählt eine andere Geschichte: Zürich RGI 94, Luzern RGI 108, Basel RGI 101.
Das Zürcher Hotel startet eine Ursachenanalyse: Zu viele Discounted-Raten im Kanalmix, verlorene Firmenkunden an den Wettbewerb und fehlende MLOS-Restriktionen an Highlights. Der Revenue Manager implementiert CTA-Regeln für margenärmste OTA-Segmente und verstärkt die Direktbuchungsstrategie.
Nach drei Monaten steigt der RGI in Zürich auf 101, das Hotel überflügelt erstmals seinen fairen Marktanteil. Der absolute RevPAR steigt auf 156 EUR, getrieben durch eine ADR-Verbesserung von 8 % bei stabiler Belegung.
Relevanz für den Hotelbetrieb
Revenue Management
Zentrale Steuerungsgrösse. Tägliche Analyse: RevPAR vs. Budget, vs. Vorjahr, vs. Competitive Set (RGI). Basis für alle Pricing-Entscheidungen.
Commercial
Kanalmix-Optimierung basiert auf RevPAR-Beitrag: Welcher Kanal bringt netto den besten RevPAR? Distributionskosten fliessen in die Netto-Betrachtung ein.
Asset Management
Investoren und Eigentümer bewerten Hotels primär über den RevPAR. Managementverträge nutzen RevPAR-Ziele als Performance-Benchmark und Incentive-Basis.
Benchmarking
STR-Reports liefern RevPAR-Daten für den Comp-Set-Vergleich. RGI, ARI und MPI basieren alle auf RevPAR und seinen Komponenten.
Finance
RevPAR ist die Grundlage für Budgetierung, Forecasting und Investorenreporting. Veränderungen im RevPAR haben direkte Auswirkungen auf GOP und NOI.
Typische Fehler & Best Practices
Häufige Fehler
- RevPAR nur absolut betrachten, ohne den RGI-Kontext, ein steigender RevPAR ist wertlos, wenn der Markt schneller wächst.
- RevPAR als einzige Kennzahl nutzen und dabei Non-Room-Revenue ignorieren, in Full-Service-Hotels bildet der TRevPAR die Realität besser ab.
- RevPAR-Wachstum rein über Belegung treiben (Raten senken), statt die ADR-Komponente zu stärken, das erodiert die Preisakzeptanz langfristig.
Best Practices
- RevPAR immer aufschlüsseln: Wie viel kommt von der ADR-Steigerung, wie viel von der Belegung? Die sogenannte Rate-Volume-Analyse zeigt die Treiber.
- RGI monatlich im STR-Report prüfen, der Vergleich mit dem Competitive Set ist aussagekräftiger als der eigene Trend.
- Netto-RevPAR berechnen (nach Abzug von Distributionskosten und Provisionen), um die echte Revenue-Qualität zu messen.
Nächster Schritt
Du willst deine Revenue-Performance systematisch steigern? Wir entwickeln mit dir die passende Strategie.
Was du zu diesem Begriff wissen solltest.
RevPAR = Logis-Umsatz ÷ Verfügbare Zimmer. Alternativ: ADR × Belegungsrate. Beispiel: 120 EUR ADR bei 75 % Belegung ergibt einen RevPAR von 90 EUR. Beide Formeln liefern dasselbe Ergebnis.
RevPAR berücksichtigt nur den Logis-Umsatz (Zimmererlös). TRevPAR schliesst alle Erlöse ein, F&B, Spa, Parking, Events und sonstige Zusatzumsätze. Hotels mit starkem Ancillary Revenue schneiden im TRevPAR deutlich besser ab als im reinen RevPAR.